El Consejo de Ministros de 3 de noviembre ha aprobado la remisión a las Cortes Generales del Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario (conocida como la nueva “Ley Hipotecaria”) cuyo objetivo es reducir los gastos asociados a modificaciones en los contratos hipotecarios y reforzar la transparencia. La norma se envía ahora al Congreso para iniciar la tramitación parlamentaria y cuenta con un amplio consenso político. Es el resultado de la tranposición de la Directiva europea sobre Contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, aunque en algunos aspectos va más allá con el objetivo de reforzar la seguridad jurídica y el equilibrio contractual entre prestamista y prestatario.
Principales novedades:
- La norma abarata las comisiones de cancelación anticipada de los préstamos a tipo variable hasta eliminarlas a partir de los 5 años de vigencia del contrato. En el caso de los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que el Proyecto de Ley establece serán del 4% de la cantidad anticipada si esta se efectúa en los 10 primeros años y del 3% si es con posterioridad. En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo. Los nuevos porcentajes se aplican a las hipotecas firmadas tras la entrada en vigor de la nueva Ley, mientras que las relativas a la conversión de variables a fijos afectan a los contratos hipotecarios vivos.
- La conversión de tipo variable a fijo no pagará comisión a partir del tercer año y se rebajarán los gastos de aranceles y notaría.
- Durante los 7 días previos a la firma del contrato, el hipotecado deberá ser informado de su contenido y de la existencia de cláusulas potencialmente abusivas u opacas. Durante esos 7 días previos, el notario asesorará de forma gratuita y verificará mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar. Esta es una condición necesaria para que el notario autorice la escritura.
- Para que se pueda iniciar la ejecución de un préstamo hipotecario, deben haberse producido 9 impagos mensuales o del 2% del capital concedido, durante la primera mitad de la vida del préstamo. Durante la segunda mitad, el porcentaje es del 4% o de 12 cuotas mensuales impagadas.
- Se prohíben, por otra parte, con carácter general, las denominadas ventas vinculadas, es decir, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. Las entidades financieras deberán plantear al consumidor ofertas alternativas, es decir, con o sin productos asociados.
- Esta ley regirá los contratos que celebren los prestatarios con personas físicas o jurídicas que de manera profesional realicen actividades de concesión de préstamos o créditos con garantía hipotecaria sobre una vivienda bajo la forma de pago aplazado, apertura de crédito o cualquier otro medio equivalente de financiación.
- También, se incluyen en la regulación quienes se dedican a la concesión de préstamos o créditos cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o edificios construidos o por construir, así como la intermediación para la celebración de estos tipos de contratos.
